Ingatlan
és egyéb
szerződések

INGATLAN ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉSEK KÉSZÍTÉSE BELTERÜLETI, KÜLTERÜLETI ÉS ZÁRTKERTI INGATLANOKRA.
Az ingatlan adásvételi szerződésen kívűl vállalom bármely más, polgári jog körébe eső szerződés (ajándékozási szerződés, csereszerződés, haszonbérleti szerződés, használati szerződés, bérleti szerződés, haszonkölcsön szerződés, házassági vagyonjogi szerződés, öröklési szerződés, megbízási szerződés, vállakozási szerződés, kölcsön szerződések, stb.) készítését

Szerződésekről
röviden


Általánosságban

  • A Polgári Törvénykönyv Hatodik Könyve foglalkozik a szerződések jogával, de a Ptk. más könyveiben is szerepelnek rendelkezések az egyes szerződésekre (pl. házassági vagyonjogi szerződések).
  • Egyes szerződéstípusokat a Ptk. konkrétan nevesít és szabályoz, míg más szerződések nem szereplenek a törvényben.
  • Szerződésekkel kapcsolatos általános szabályok:
    • A szerződés a felek kölcsönös és egybehangzó jognyilatkozata, amelyből kötelezettség keletkezik a szolgáltatás teljesítésére és jogosultság a szolgáltatás követelésére.
    • A felek szabadon köthetnek szerződést, és szabadon választhatják meg a másik szerződő felet.
    • A felek szabadon állapíthatják meg a szerződés tartalmát.
    • A szerződéssel kikötött szolgáltatásért - ha a szerződésből vagy a körülményekből más nem következik - ellenszolgáltatás jár,
    • A felek kötelesek a szerződéskötési tárgyalások alatt, a szerződés megkötésénél, fennállása alatt és megszüntetése során együttműködni és tájékoztatni egymást a szerződést érintő lényeges körülményekről.
    • A fél nem hivatkozhat a tájékoztatási kötelezettség megsértésére olyan jogokkal, tényekkel és adatokkal kapcsolatban, amelyeket ismert, vagy közhiteles nyilvántartásból vagy más forrásból ismernie kellett.

Adásvételi szerződés

  • Adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles.
  • Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is.
    Ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.
  • Tulajdonjog fenntartás: az eladó a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja. A tulajdonjog-fenntartásra vonatkozó megállapodást írásba kell foglalni.
  • Az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényének és a vevő személyének a feltüntetésével az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetni.
  • Ha az eladó az adásvétel tárgyát képező ingatlan birtokát a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt a vevőre átruházza, a vevő a birtokátruházás napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.
  • Az eladó viseli a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket.
  • A dolog átvételének és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik.

Ingatlan adásvétel

Gyakorlatban előforduló problémák és tanácsok:

  • Az ingatlan adásvételi szerződésnek kötelező elemei bizonyos személyes adatok, a szerződéskötésre minden esetben hozza magával személyes iratait (személyi igazolvány, lakcímkártya, "adókártya")
  • Az adásvételi szerződés megkötése napján a vevőnek (vagy megbízásából) az ügyvédnek kell a legfrissebb tulajdoni lapot beszerezni, hogy az aláíráskor lehessen látni a tulajdoni lapon lévő összes széljegyet és bejegyzést.
  • Ingatlan adásvételi szerződést csak ügyvéd vagy közjegyző készíthet, a két tanúval aláírt szerződés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmatlan, a vevő tulajdonjoga ekkor nem fog szerepelni a tulajdoni lapon.
  • Az ingatlan vásárlása során bármilyen pénzátadás történik azt írásba kell foglalni vagy két tanú előtt vagy ügyvéd előtt.
  • Az eljáró ügyvéd nem megbízottja sem az eladónak, sem a vevőnek: az ügyvéd mindkét felet pártatlanul tájékoztatni köteles a szerződéssel kapcsolatos minden jogról és kötelezettségről.
  • Ügyvédet a szerződés elkészítése és aláírása ügyében felkeresni az eladónak és vevőnek akkor érdemes, ha már a legfontosabb feltételekben megállapodtak, az ügyvédnek nem feladata egyik vagy másik fél meggyőzése a szerződés aláírásáról.
  • Bizonyos típusú ingatlanokat (pl. termőföldnek minősülő ingatlan) csak meghatározott eljárásban, a törvényben biztosított elővásárlási jogra figyelemmel lehet megvásárolni.
  • Általános esetben az ingatlan eladója adót fizet az eladással szerzett jövedelem után, az ingatlan vevője pedig szerzési illetéket fizet a vételáron felül az adóhivatalnak.


EGYÉB SZERZŐDÉSEKRŐL RÖVIDEN.


Ajándékozási szerződés

  • Ajándékozási szerződés alapján az ajándékozó dolog tulajdonjogának ingyenes átruházására, a megajándékozott pedig a dolog átvételére köteles.
  • Ha az ajándékozási szerződés tárgya ingatlan, az ajándékozó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására, továbbá az ajándékozási szerződést írásba kell foglalni.
  • A szerződés teljesítését az ajándékozó megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy a szerződés megkötése után saját körülményeiben vagy a megajándékozotthoz fűződő viszonyában olyan lényeges változás állott be, hogy a szerződés teljesítése tőle nem várható el.
  • Ajándék visszakövetelése:
    • a meglévő ajándékot az ajándékozó visszakövetelheti, ha arra a szerződéskötés után bekövetkezett változások miatt létfenntartása érdekében szüksége van, és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti,
    • ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el,
    • ha a szerződő felek számára a szerződéskötéskor ismert olyan feltevés, amelyre figyelemmel az ajándékozó az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult, és e nélkül az ajándékozásra nem került volna sor.
  • Visszakövetelésnek nincs helye, ha az ajándék vagy a helyébe lépett érték a jogsértés elkövetése időpontjában már nincs meg, továbbá, ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta.
  • A szokásos mértékű ajándék visszakövetelésének nincs helye.

Bérleti szerződéss

  • Bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.
  • Ha a bérelt dolog lakás vagy emberi tartózkodás céljára szolgáló más helyiség, és az olyan állapotban van, hogy használata az egészséget veszélyezteti, a bérlő a szerződést felmondhatja akkor is, ha erről a tényről a szerződés megkötésekor vagy a dolog birtokbavételének időpontjában tudott vagy tudnia kellett.
  • A bérlő a dolgot rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja. A bérbeadó a bérlő szükségtelen háborítása nélkül jogosult ellenőrizni a használatot. Ha a bérlő a bérbeadó felhívása ellenére folytatja a nem rendeltetésszerű vagy a szerződésnek egyébként nem megfelelő használatot, a bérbeadó felmondhatja a szerződést.
  • Ha a bérlő a dolgot jogosulatlanul alakította át, a bérbeadó felhívására köteles az eredeti állapotot helyreállítani.
  • A dolog fenntartásával járó kisebb költségeket a bérlő, a többi költséget és a dologgal kapcsolatos terheket a bérbeadó viseli.
  • A bérlő a bérbeadót terhelő munkálatokat a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha azokat a bérbeadó nem végzi el.
  • A bérlő a bérleti díjat havonta előre köteles megfizetni. Ha a bérleti szerződés egy hónapnál rövidebb időre jön létre, a bérleti díj a szerződés megkötésekor esedékes.
  • A bérleti díj vagy a bérlőt terhelő költségek és terhek megfizetésének elmulasztása esetén a bérbeadó jogosult a szerződést felmondani, ha a bérlőt megfelelő határidő tűzésével és a következményekre való figyelmeztetéssel a fizetésre felszólította, és a bérlő e határidő elteltéig sem fizetett.

Haszonbérleti szerződés

  • Haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő hasznot hajtó dolog időleges használatára vagy hasznot hajtó jog gyakorlására és hasznainak szedésére jogosult, és köteles ennek fejében haszonbért fizetni.
  • A haszonbérleti szerződést írásba kell foglalni.
  • Termőföld haszonbérlője köteles a földet rendeltetésének megfelelően megművelni, és ennek során gondoskodni arról, hogy a föld termőképessége fennmaradjon.
  • A haszonbérlet tárgyát képező dolog fenntartásához szükséges felújítás és javítás, továbbá a dologgal kapcsolatos terhek viselése a haszonbérlőt terheli.
  • A rendkívüli felújítás és javítás a haszonbérbeadót terheli.
  • A haszonbért időszakonként utólag kell megfizetni.
  • A haszonbérlő arra az évre, amelyben elemi csapás vagy más rendkívüli esemény miatt az átlagos termés kétharmada sem termett meg, méltányos haszonbérmérséklést vagy haszonbér-elengedést igényelhet. Erre irányuló igényét köteles még a termés betakarítása előtt a haszonbérbeadóval közölni.
  • A határozatlan időre kötött mezőgazdasági haszonbérleti szerződést hat hónapos felmondással a gazdasági év végére lehet megszüntetni.
  • A haszonbérbeadó felmondhatja a haszonbérletet akkor is, ha a haszonbérlő felhívás ellenére sem műveli meg a termőföldet, vagy olyan gazdálkodást folytat, amely súlyosan veszélyezteti a termelés eredményességét, a termőföld termőképességét, az állatállományt vagy a felszerelést.
  • A haszonbérlő örökösei a mezőgazdasági haszonbérletet harminc napon belül a gazdasági év végére akkor is felmondhatják, ha az örökhagyó a gazdasági év végét megelőző hat hónapon belül halt meg.
  • A mezőgazdasági haszonbérlet megszűntével a termőföldet és a többi haszonbérelt dolgot olyan állapotban kell visszaadni, hogy a termelést folytatni lehessen.

Vállalkozási szerződés

  • Vállalkozási szerződés alapján a vállalkozó tevékenységgel elérhető eredmény megvalósítására, a megrendelő annak átvételére és a vállalkozói díj megfizetésére köteles.
  • A vállalkozó a megrendelő utasítása szerint köteles eljárni. Az utasítás nem terjedhet ki a tevékenység megszervezésére, és nem teheti a teljesítést terhesebbé.
  • Ha a megrendelő célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást ad, a vállalkozó köteles őt erre figyelmeztetni. Ha a megrendelő a figyelmeztetés ellenére utasítását fenntartja, a vállalkozó a szerződéstől elállhat vagy a feladatot a megrendelő utasításai szerint, a megrendelő kockázatára elláthatja.
  • Ha a tevékenységet a megrendelő által kijelölt munkaterületen kell végezni, a megrendelő köteles azt a tevékenység végzésére alkalmas állapotban a vállalkozó rendelkezésére bocsátani.
  • A vállalkozó köteles elvégezni a vállalkozási szerződés tartalmát képező, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munkát és az olyan munkát is, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg (többletmunka).
  • A vállalkozó köteles elvégezni az utólag megrendelt, különösen tervmódosítás miatt szükségessé váló munkát is, ha annak elvégzése nem teszi feladatát aránytalanul terhesebbé (pótmunka).
  • Ha a felek átalánydíjban állapodtak meg, a vállalkozó az átalánydíjon felül a pótmunka ellenértékét igényelheti, a többletmunka ellenértékének megtérítésére nem jogosult. A megrendelő köteles azonban megtéríteni a vállalkozónak a többletmunkával kapcsolatban felmerült olyan költségét, amely a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható.
  • Tételes elszámolás szerint meghatározott vállalkozói díj esetén a vállalkozó az elvégzett munka ellenértékére jogosult.
  • A vállalkozói díj a szerződés teljesítésekor esedékes.

Tartási szerződés

  • Tartási szerződés alapján a tartásra kötelezett a tartásra jogosult körülményeinek és szükségleteinek megfelelő ellátására, illetve gondozására, a tartásra jogosult ellenérték teljesítésére köteles.
  • A tartási szerződést írásba kell foglalni.
  • A tartásra kötelezett kötelezettsége kiterjed a tartásra jogosult lakhatásának biztosítására, élelemmel és ruházattal való ellátásárára, gondozására, betegsége esetén ápolására és gyógyíttatására, halála esetén illő eltemettetésére.
  • A szerződés megszűnik a tartásra jogosult halálával.
  • Ha a tartási kötelezettség ellenében a tartásra kötelezettre ingatlan tulajdonjogát ruházzák át, és a tartásra jogosult felhívására a tartásra kötelezett az őt terhelő kötelezettség biztosítására megfelelő biztosítékot nem ad, a tartásra jogosult kérelmére az ingatlan-nyilvántartásba az átruházott ingatlan terheként tartási jogot kell bejegyezni.
  • A tartásra kötelezett szerződésszegése esetén a tartásra jogosult a tartásra kötelezett által adott biztosítékból vagy tartási jog bejegyzése esetén az ingatlanból kielégítést kereshet.
  • A bíróság a tartási szerződést bármelyik fél kérelmére - mindkét fél érdekeinek figyelembevételével - módosíthatja, ha a szerződés változatlan tartalommal történő fenntartása - különösen a felek megromlott viszonyára tekintettel - indokolatlan.
  • Ha valamelyik fél magatartása vagy körülményei folytán a természetben való tartás lehetetlenné vált, bármelyik fél kérheti a bíróságtól a szerződés végleges vagy az említett körülmények megszűntéig tartó módosítását életjáradéki szerződéssé. A szerződés módosítása esetén a bíróság az ítéletben meghatározza a tartásra kötelezettet terhelő szolgáltatást.
  • Ha a szerződés célja a szerződés módosításával nem valósítható meg, bármelyik fél kérheti a bíróságtól a szerződés megszüntetését.

Házassági vagyonjogi szerződés

  • A házasulók és a házastársak egymás közötti vagyoni viszonyaikat a házassági életközösség időtartamára házassági vagyonjogi szerződéssel rendezhetik.
  • Házassági vagyonjogi szerződésben a házasulók és a házastársak maguk határozhatják meg azt a vagyonjogi rendszert, amelyet a házastársi vagyonközösség helyett a szerződésben meghatározott időponttól életközösségük időtartama alatt a vagyoni viszonyaikra alkalmazni kell.
  • A felek a házassági vagyonjogi szerződésben vagyonuk meghatározott részei tekintetében különböző vagyonjogi rendszereket köthetnek ki, és eltérhetnek a törvényes vagy a választott vagyonjogi rendszerek szabályaitól is, ha az eltérést e törvény nem tiltja.
  • Házassági vagyonjogi szerződést a házasulók és a házastársak személyesen köthetnek.
  • A házassági vagyonjogi szerződés akkor érvényes, ha közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalták.
  • A szerződés harmadik személlyel szemben akkor hatályos, ha a szerződést a házassági vagyonjogi szerződések országos nyilvántartásába bevezették, vagy ha a házastársak bizonyítják, hogy a harmadik személy a szerződés fennállásáról és annak tartalmáról tudott vagy tudnia kellett.
  • A házassági életközösség fennállása alatt a házastársak a szerződést módosíthatják és megszüntethetik.
  • A házassági vagyonjogi szerződés nem tartalmazhat olyan visszamenőleges hatályú rendelkezést, amely bármelyik házastársnak harmadik személlyel szemben a szerződés megkötése előtt keletkezett kötelezettségét a harmadik személy terhére változtatja meg.
  • A házastársak olyan szerződése, amely valamely vagyontárgynak a közös vagyonhoz vagy a különvagyonhoz tartozását a házassági vagyonjogi szerződésben kikötött rendelkezésektől eltérően változtatja meg, harmadik személlyel szemben akkor hatályos, ha a harmadik személy tudott vagy tudnia kellett arról, hogy a vagyontárgy a szerződés rendelkezése szerint a közös vagy a különvagyonhoz tartozik.